Nemáte tušení co SVJ znamená? Nebo se chcete dozvědět jen více o tom, jak Společenství vlastníků jednotek vzniká, funguje a co všechno obnáší? Nahlédneme spolu do historie a díky tomu, pochopíme, proč tu SVJ vůbec máme. A když už v tom budeme, ujasníme si i organizaci samostatného Společenství vlastníků jednotek, funkce jednotlivých členů SVJ a jak to vypadá se SVJ do budoucna.
Historie Společenství vlastníků jednotek
Předchůdcem Společenství vlastníků jednotek byl Okresní podnik bytového hospodářství, který vznikl k 1. lednu 1959 z dřívějších bytových a domovních správ. Pod zkratkou OPBH spravoval stát domy v socialistickém vlastnictví. Každý podnik měl k sobě navíc četu určenou pro drobné údržby bytového majetku.
Změny, které vedly ke vzniku SVJ nastartoval rok 1989. Celkového řešení a nového zákona se však bytové domy dočkaly až v roce 1994 se zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. I tento zákon byl novelizován pod č. 103/2000 Sb., až nakonec vznikl zákon nový pod č. 89/2012 Sb. Dodnes však fungují oba typy dělení SVJ současně. Ovšem každé SVJ se řídí buď zákonem z roku 1994, nebo zákonem z roku 2012. Kombinace obou případů není možná.
Od 15. 4. 2020 doznal zákon dalších změn, které jsou účinné od 1. 7. 2020. Vstoupila totiž v platnost novela občanského zákoníku pod č. 163/2020 Sb. Přináší řadu novinek a vyjasnění sporných bodů v původním znění zákona.
Jak tedy organizace SVJ vypadá a jaké jsou jednotlivé funkce?
Společenství vlastníků jednotek si nejprve podle stanov určí, kdo bude statutárním orgánem SVJ. Může jím být předseda nebo výbor. SVJ si může stanovit i další orgány, avšak nikdy nebudou mít takové pravomoci, jako má statutární orgán nebo shromáždění.
Právě shromáždění Společenství vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem SVJ a tvoří ho všichni vlastníci jednotek. Když dochází k hlasování, mají vlastnící váhu hlasu podle toho, jaký podíl mají na společných částech domu. Na shromážděních mohou vlastníci vynášet usnesení za předpokladu, že jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. Hlasování může probíhat osobně, písemně nebo elektronicky, pokud to mají zakotveno ve stanovách.
Shromáždění se svolává minimálně jednou ročně, ale také častěji, pokud o to mají vlastníci jednotek zájem. Mělo být oznámeno dostatečně předem s určením přesného místa a času, který zároveň co nejméně omezuje účastníky shromáždění.
Pokud se na shromáždění nedostaví členové SVJ, kteří drží nadpoloviční většinu hlasů, není možné hlasovat. V tomto případě jde do 1 měsíce od shromáždění hlasovat „per rollam“, tedy písemně mimo zasedání shromáždění.
Předseda nebo výbor SVJ?
Čím dál častěji řeší Společenství vlastníků jednotek problematickou otázku: předseda nebo výbor? Pokud má vaše SVJ výbor složený z několika členů, je to u nás ta častější varianta. Ovšem málokdy mají členové reálnou představu o tom, jakou zodpovědnost na sebe berou. S pravomocemi totiž přichází i povinnosti a například i odpovědnost za škodu. V případě předsedy je zase často problém v tom, že tuto funkci nechce nikdo zastávat. Pak je na řadě zvolit formu externí spolupráce a zaplatit si profesionálního předsedu pro své SVJ. Specializované firmy mají přehled o právech i povinnostech, ale také značné zkušenosti a znalosti.
Založení SVJ je teď mnohem jednodušší
Díky novele č. 163/2020 Sb. platné od 1. 7. 2020 je založení SVJ mnohem přehlednější a jednodušší proces. SVJ je teď možné založit pouze schválením stanov na ustavující schůzi nebo dohodou všech vlastníků jednotek. Ovšem musí mít formu veřejné listiny, je tedy potřeba spolupracovat s notářem. Stanovy lze schválit také rozhodnutím jediného vlastníka, často právě developera, a pak není třeba součinnosti notáře.
Změn, které nastaly s novelou zákona, je celá řada. Většinu procesů souvisejících se Společenstvím vlastníků jednotek novela zjednodušila a ujasnila. Právě teď je ideální čas na zrevidování vašich stanov a zavedení do vašeho SVJ moderní systémy a postupy.
