Mnoho nových i starších bytových domů je konstrukčně řešeno tak, že společné prostory mají relativně velkou plochu. A zejména v době zvyšujících se cen energií a stále vysoké inflace hledají SVJ další zdroje příjmů. Jak je to tedy s pronájmem společných prostor? Může je řešit SVJ a za jakých podmínek?
Základní pravidla pro pronajímání společných prostor
SVJ vzniká jako právnická osoba s omezenými pravomocemi. Jedním z omezení je nemožnost podnikání za účelem zisku. To ovšem neznamená, že SVJ nemůže pronajímat společný majetek, pokud ji k tomu zmocní samotní vlastníci jednotek na schůzi SVJ. Zároveň je důležité zdůraznit, že SVJ není vlastníkem společných částí domu. Ty jsou rozděleny mezi vlastníky jednotlivých jednotek, kteří je obvykle využívají společně. Individuální využití společných prostor může ale probíhat dvěma způsoby:
- SVJ svěří část společných prostor domu jednomu nebo více vlastníkům k výlučnému užívání. Dochází zde ke změně prohlášení vlastníka, a v takovém případě se týká všech vlastníků jednotek. Pro takovou změnu je třeba písemný souhlas všech členů SVJ.
- Část společných prostor je pronajata jednomu či více vlastníkům, případně někomu mimo SVJ. V takovém případě jde o klasickou nájemní smlouvu, kdy pronajímatelem je v takovém případě SVJ, na základě zmocnění vlastníky na schůzi. Samotné uzavření smlouvy už provádí statutární orgán SVJ.
Jak je to s výnosem z pronájmu? Musí se zdanit?
Chybné je také tvrzení, že výnosy z pronájmu společných prostor patří SVJ. V praktickém slova smyslu obvykle dochází k jejich zasílání na účet SVJ, ale vždy jde o příjem vlastníků jednotek. Na základě velikosti jejich spoluvlastnických podílů pak dochází k dělení zisku z pronájmu. Samozřejmě je možné i takové řešení, kdy příjem z pronájmu zůstane na účtu SVJ jako mimořádný příspěvek od každého z členů. V takovém případě pak už lze s tímto příjmem zacházet jako s majetkem SVJ, zaúčtován je do sekce ostatních záloh.
Zároveň je třeba zmínit, jakým způsobem funguje zdanění případných příjmů z pronájmu společných prostor. SVJ je neeviduje jako příjem, ale naopak jako závazek vůči členům. I z tohoto důvodu nevzniká SVJ povinnost zdanění. Ta je naopak na jednotlivých členech. Jde o stejný druh příjmu jako z pronájmu jakéhokoliv jiného nemovitého majetku, kterého je člen vlastníkem. A to i v případě, že se rozhodnou pro ponechání těchto výnosů na účtu SVJ jako mimořádného příspěvku.
Na co si dát pozor při pronájmech společných prostor?
Jak jsme již nastínili výše, pronájem či přenechání společných prostor není úplně snadná záležitost. Vzniká zde mnoho třecích ploch, které mohou vést i ke sporům a rozkolu v SVJ. Ten může v některých případech skončit i u soudu, což bude nákladná záležitost pro SVJ i nespokojené členy. Proto jsme pro vás níže připravili návod, jak bezpečně pronajmout společné prostory v rámci vašeho domu:
- Na úvod je třeba promyslet, o jakou část společných prostor se jedná. Opravdu jsou nevyužité? Nevznikne pro ně potřeba v příštích letech? Ať už vznáší návrh na pronajmutí společných prostor statutární orgán nebo některý z členů, vždy by měl mít tuto otázku dobře promyšlenou.
- Dalším krokem je přednést návrh na nejbližší schůzi SVJ. V rámci té je nejprve třeba projednat, zda bude mít o nevyužité společné prostory zájem někdo z vlastníků jednotek. Pokud ano, jakým způsobem bude vyřešeno jejich využívání? Formu pronájmu nebo přenechání do výlučného využívání?
- Pokud se rozhodnete pro variantu pronájmu, je třeba pečlivě domluvit výši nájmu, podmínky pro využívání a délku smlouvy. Vždy je třeba dbát na to, aby byly spokojené obě strany, tedy konkrétní vlastník a zbytek SVJ.
- V případě, že o prostory nemá zájem žádný z vlastníků, je zde možnost pronájmu třetí osobě či společnosti. I v tomto případě je třeba předem projednat podmínky případné smlouvy, zároveň je ale nutné určit, jakým způsobem se budou hledat potenciální nájemníci.
- Nalezení nájemníka a uzavření smlouvy s konkrétními parametry je pak obvykle přenecháno na statutárním orgánu SVJ. Pokud by ovšem nebylo možné najít nájemníka za daných podmínek, je nutné případné změny opět konzultovat s členy SVJ na schůzi.
- Pokud chtějí mít členové SVJ nad procesem větší kontrolu, je možná i varianta, že shromáždění schválí až konkrétní podobu smlouvy s příslušným nájemníkem. V takovém případě je statutární orgán pověřen pouze nalezením nájemníka a přípravou smlouvy s konkrétními mantinely.
