S ukončením restrikcí pro cestování souvisejícími s pandemií COVID-19 se do popředí zájmu mnoha SVJ vrací krátkodobé pronájmy turistům a cizincům obecně. Pokud se jeden nebo více vlastníků jednotek rozhodnou využívat byt pro krátkodobé pronájmy, rozhodně to ovlivní celý dům. Proto je důležité vědět, jak se k těmto pronájmům staví zákon a jaká pravidla může stanovit SVJ.
Jaké povinnosti má majitel bytu?
Základní právní úpravu najdeme v občanském zákoníku. Ten ovšem nerozlišuje práva ani povinnosti smluvních stran podle toho, jestli jsou občany České republiky nebo ne. Důležitý je ovšem i zákon o pobytu cizinců, právě z něj a občanského zákoníku vše vychází.
Pronajímatel bytu by se rozhodně měl zajímat o délku a typ pobytu cizince v ČR. Zákon to přímo nevyžaduje, ale usnadňuje to případné řešení sporů. Především to umožňuje neuzavřít nájemní smlouvu po zjištění nežádoucí situace.
- Majitel musí oznámit policii ubytování cizince do tří dnů.
- Je povinen vést domovní knihu, ve které lze snadno dohledat jméno, příjmení, datum narození, číslo dokladu a dobu pobytu každého ubytovaného cizince. Tato kniha musí být v listinné podobě a připravena pro případnou kontrolu policie.
- Na žádost každého ubytovaného cizince musí být připraven vystavit potvrzení o ubytování.
Co musí splnit cizinec/turista?
Zákon samozřejmě stanovuje povinnosti i pro cizince, který se v domě ubytuje:
- Pokud pochází turista ze země, která je součástí EU, musí se na cizinecké policii ohlásit po 30 dnech pobytu.
- Cizinec, pocházející ze země mimo EU, musí svůj pobyt nahlásit do 3 dnů po příjezdu cizinecké policii.
- Pokud chce cizinec na území ČR pobývat dlouhodobě, dokládá potvrzení o zajištěném ubytování na cizinecké policii.
- Platnost nebo neplatnost povolení k pobytu neovlivňuje závazky plynoucí z nájemní smlouvy. Nelze se tak odvolávat na to, že cizinci vypršelo vízum či povolení k pobytu.
Jaká pravidla může stanovit SVJ?
K výše zmíněným pravidlům, vycházejícím ze zákona, se může připojit i vyhláška, která upravuje podmínky pro krátkodobé pronájmy pouze na území dané obce. Určitá pravidla ale může stanovit i SVJ.
Mnoho vlastníků jednotek i funkcionářů SVJ si samozřejmě klade otázku, zda je možné krátkodobé pronájmy úplně zakázat. Některá SVJ se o to i pokusila. Výsledek soudního řízení, které právě tuto problematiku řešilo v Praze, ovšem ukázalo, že to možné není. SVJ má právo určovat pravidla pouze pro společné části domu. Není proto možné, aby zakázalo plošně krátkodobé pronájmy ve stanovách či v domovním řádu.
Případná regulace krátkodobých pronájmů tak musí probíhat v rámci těchto mezí. Zákon dává SVJ v zásadě dvě možnosti:
- Vytvořit pravidla pouze pro společné části domu.
- Dohodnout se s jednotlivými vlastníky jednotek, tato dohoda ovšem nebude právně závazná
Pokud se SVJ rozhodne pro regulaci využívání společných částí domu, může přistoupit například k:
- Omezení využívání kočárkáren a dalších společných místností cizinci v krátkodobém pronájmu.
- Stanovení jasných pravidel pro noční klid a klidové hodiny ve společných částech domu.
- Některá SVJ přistupují k regulacím, u kterých je vymahatelnost pouze teoretická. Může jít například o pokuty vlastníkovi za nedodržování domovního řádu ze strany nájemců, případně o vyšší příspěvky do společné kasy ze strany vlastníků, kteří byty využívají na krátkodobé pronájmy.
- SVJ může využít i nepřímé metody, například najmutí ostrahy či vytvoření recepce, což je ovšem nákladné a mnohdy i nemožné.
Co dělat, když pravidla nefungují?
Jak je jasné z předchozí části článku, pravomoci SVJ nejsou v této oblasti příliš široké. I přesto lze ale případné problémy řešit. Vše může skončit až nuceným prodejem bytové jednotky. O takovém prodeji ale musí samozřejmě rozhodnout soud a takový proces se může táhnout i delší dobu. Pro řešení problémů existuje hned několik pravidel, které vám ho usnadní:
- Vše pečlivě zaznamenávejte. Ať už na fotografie, ale ještě lépe na video. Bude se vám to hodit pro policii a pro případný spor u soudu.
- Nepouštějte se do ničeho sami. Pokud jste svědkem přestupku či nevhodného chování, vždy zavolejte buď městskou policii nebo státní policii.
- U případného soudního sporu je vždy důležité prokázat opakování jevu, na který si stěžujete. Zároveň je velmi důležitá formulace žaloby, podstatná část podobných žalob ztroskotá často na špatně zvolených termínech. Proto je třeba obrátit se na právníka, který se specializuje na sousedské právo. Pouze tak zajistíte, že vaše žaloba bude mít šanci.
