Členové SVJ neplatící zálohy do společné poklady nejsou žádnou novinkou. Zejména v době ekonomické krize, zvyšujících se cen energií a stále vysoké inflace je ale jejich výskyt mnohem častější. Pokud se takových neplatičů v domě najde více, může se finanční situace SVJ výrazně zhoršit. A přestože lze krátkodobě výpadek příjmů řešit navýšení záloh pro zbytek členů, nejedná se o dlouhodobě udržitelný model. Jak se tedy může SVJ bránit proti parazitujícím členům?
Společné ručení za případné dluhy
Na úvod je třeba připomenout, proč je problémový člen SVJ ohrožením pro stabilitu celého společenství. Zejména pokud jde o menší SVJ, které bylo založeno nedávno, může se kvůli chybějícím příspěvkům dostat do finančních potíží. Ty se pak negativně projeví na celém společenství. Může jít o nutnost odložit opravy, omezit případné investice do domu, v krajních případech ale i o odpojení od některých služeb a energií.
Jednotliví členové SVJ ručí za dluhy společenství podle toho, jak velký mají podíl na společných částech. Aby se omezili případné negativní efekty na celé společenství, řeší se krátkodobý výpadek plateb obvykle navýšením záloh pro další členy, případně se zasahuje do nejrůznějších rezerv a fondů.
1. Dobře sestavené stanovy jsou základ
V rámci stanov je povinné uvést pravidla pro správu samotného domu, pozemku i pro užívání společných částí. Od poloviny roku 2020 ale odpadla povinnost uvést pravidla pro sestavování rozpočtu, výběr příspěvků a vymáhání případných dluhů. Přestože jsou tyto sekce stanov nepovinné, vyplatí se je do finálního dokumentu zahrnout.
Velmi důležité pro vztahy mezi členy SVJ je nastavení podrobného a přehledného mechanismu pro přispívání na společné služby, energie a nejrůznější fondy oprav či investic. Stanovy by měly přesně popsat jejich výši, lhůty pro uhrazení i případný proces vymáhání. Pouze tak se bude moci statutární orgán SVJ odkázat na příslušnou část stanov při vymáhání.
2. Pořádek v účetnictví a důslednost při vymáhání
Na straně SVJ by měl panovat pořádek v evidenci plateb. Zapomenout na zaslání platby i opakovaně může téměř každý. Je ale na orgánech SVJ, aby takové zapomnětlivé členy SVJ nejprve neformálně upozornili. Zejména v menších společenstvích může ležet většina povinností na bedrech jediného člověka. A právě v takových situacích je třeba zařídit, aby i tak fungovala evidence plateb a případný proces upozornění.
Pokud nefunguje neformální přístup, příslušného člena nejde zastihnout či se pouze vymlouvá, přichází na řadu formální cesta. Ta začíná písemnou výzvou k uhrazení dlužné částky, kterou by orgán SVJ měl doručit doporučeně s dodejkou. Zároveň je třeba uchovat i kopii výzvy a výše zmíněnou dodejku.
Posledním krokem je zaslání předžalobní výzvy, která je vhodná v případě, že dlužník nekomunikuje a není ochotný ke smírnému řešení celé situace. V takovém případě je vhodné, aby se SVJ poradilo s právním zástupcem. Aby tak byla případná výzva správně formulována.
3. Předcházejte problémům kontrolou evidencí a tvorbou rezervy
Vhodné je také předcházet případným problémům. Jedním ze způsobů je vytváření rezerv a řádným promýšlením vyšších výdajů. I v situaci, kdy se rozpočtu SVJ daří skvěle, je třeba počítat s případným zhoršením situace několika členům a výpadkem příjmů. To je nebezpečné zejména v případě, že se SVJ zadluží kvůli většímu stavebnímu projektu nebo rekonstrukci.
Hodit se může také insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí. Zde je možné za malý poplatek zjistit, zda je v nich neplatič zapsán. Pokud ano, může být jedinou cestou soud nebo přihlášení pohledávky do insolvenčního řízení.
4. Jak funguje smírné řešení?
Pokud je dlužná strana ochotná komunikovat a problém řešit, vždy je lepší smírné řešení. I to má ale několik pravidel, které je vhodné dodržet:
- Základním nástrojem smírného řešení je splátkový kalendář. Zde se problémový člen zaváže uhradit dlužnou částku v předem stanových splátkách v konkrétním čase. Neměla by zde ale chybět klauzule, že v případě prodlení dojde ke zesplatnění dluhu včetně úroků z prodlení a případné smluvní pokuty.
- Důležitou součástí smírného řešení je i formální uznání dluhu. Dlužník v takovém případě písemně uzná existenci, důvod a výši dluhu. Zároveň se zavazuje k jeho uhrazení do určitého data. Prodlužuje se také promlčecí lhůta, která nově běží 10 let od uplynutí data pro splacení.
- Z pohledu SVJ je nejvýhodnější formou dohody notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. Ten slouží v případě nesplnění splátkového kalendáře jako exekuční titul, a lze na jeho základě nařídit exekuci nebo soudní výkon rozhodnutí. Je ale pravděpodobné, že na tento prostředek mnoho dlužníků nekývne.
