Když si chcete koupit byt nebo hledáte informace o správě bytových domů, často se setkáte se dvěma právními formami – společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) a bytovým družstvem. Jak se mezi sebou liší?
Právní postavení a vlastnictví
Zásadní rozdíl mezi SVJ a bytovým družstvem spočívá ve vlastnictví bytových jednotek. V SVJ jsou jednotlivé byty ve vlastnictví konkrétních fyzických nebo právnických osob, které mají svůj podíl na společných částech domu. Každý vlastník bytu tak přímo vlastní svůj byt a může s ním volně nakládat, například jej prodat nebo pronajmout.
Naopak v bytovém družstvu jsou byty ve vlastnictví družstva jako celku. Členové družstva nejsou vlastníky bytů, ale pouze nájemníky, kteří mají právo byt užívat na základě družstevního podílu. To znamená, že s bytem nemohou volně nakládat – například jej prodat jako bytovou jednotku, ale pouze převést svůj družstevní podíl na jinou osobu.
Správa a rozhodování
V SVJ je správa domu a společných prostor řízena výborem SVJ, případně předsedou, který je volen vlastníky bytů. Každý vlastník má možnost účastnit se shromáždění a hlasovat o důležitých otázkách týkajících se správy domu, jako jsou opravy, rekonstrukce nebo financování provozu. Hlasovací právo se obvykle odvíjí od velikosti vlastnického podílu na společných částech domu.
V bytovém družstvu je správa zajištěna představenstvem družstva, které je voleno členy družstva. Rozhodování probíhá na členských schůzích, kde má každý člen zpravidla jeden hlas, bez ohledu na velikost bytu či výši jeho družstevního podílu. Správu družstva řídí jeho stanovy, které určují pravidla pro nakládání s byty, hospodaření i práva a povinnosti členů.
Financování a odpovědnost za závazky
Finanční stránka správy domu se liší v závislosti na právní formě. V SVJ každý vlastník přispívá na správu domu prostřednictvím pravidelných plateb do fondu oprav a údržby, přičemž výše příspěvků se stanovuje podle velikosti vlastnického podílu. V případě velkých investic, například rekonstrukce střechy nebo zateplení fasády, může SVJ schválit úvěr, za který ručí společně vlastníci jednotek.
V bytovém družstvu je financování zajišťováno příspěvky členů na správu a provoz družstva. Družstvo může také využít úvěr na větší opravy či rekonstrukce, za který však neručí jednotliví členové, ale družstvo jako právnická osoba. Pokud by však družstvo mělo finanční problémy, mohlo by dojít ke zvýšení příspěvků členů nebo v krajním případě k prodeji části majetku družstva.
Převod a prodej bytů
Vlastník bytové jednotky v SVJ může svůj byt kdykoliv prodat nebo pronajmout bez nutnosti souhlasu ostatních vlastníků. Nový majitel automaticky vstupuje do práv a povinností předchozího vlastníka v rámci SVJ. Tento systém dává jednotlivým vlastníkům větší volnost při nakládání s jejich majetkem. V bytovém družstvu je situace složitější. Člen družstva nemůže svůj byt prodat jako bytovou jednotku, protože formálně neexistuje jako samostatná nemovitost. Může však převést svůj družstevní podíl na jinou osobu, čímž nový člen získá právo byt užívat. Převod družstevního podílu může být omezen stanovami družstva, například podmínkou souhlasu představenstva nebo omezením na určité skupiny osob.
Výhody a nevýhody obou forem
SVJ nabízí větší svobodu při nakládání s bytem a možnost přímo ovlivňovat správu domu. Vlastník bytu má plné vlastnické právo a může jej využívat podle svých potřeb. Nevýhodou může být vyšší odpovědnost za závazky spojené s údržbou a nutnost podílet se na větších investicích.
Bytové družstvo poskytuje větší míru stability, protože družstvo jako celek odpovídá za správu domu i za závazky. Členové družstva se nemusí individuálně starat o administrativu spojenou s vlastnictvím. Nevýhodou je omezená možnost nakládat s bytem a nutnost řídit se pravidly stanovenými družstvem, včetně případných omezení při převodu podílu.
