Převádění vlastnictví bytové jednotky je v rámci SVJ zcela běžnou transakcí. Dochází k ní nejčastěji při prodeji, darování nebo dědictví bytu. Co tento proces obnáší a jak je třeba postupovat?
Právní rámec převodu bytové jednotky
Převod bytové jednotky se řídí především občanským zákoníkem a zákonem o katastru nemovitostí. Klíčovým dokumentem je kupní (nebo darovací) smlouva, na jejímž základě se vlastnictví zapisuje do katastru nemovitostí. Vlastnictví k bytové jednotce je převedeno až v okamžiku, kdy katastrální úřad provede zápis změny vlastnictví, což je zásadní právní akt. V případě, že je byt zatížen zástavním právem, věcným břemenem nebo jiným omezením, je nutné před převodem vyřešit související administrativu. Pokud je na bytě hypotéka, obvykle se kupující a prodávající domlouvají na jejím splacení nebo převzetí úvěru.
Uzavření kupní smlouvy
Nejdůležitějším krokem při převodu bytu je uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím. Kupní smlouva musí obsahovat jednoznačnou identifikaci prodávajícího a kupujícího, přesný popis bytové jednotky včetně podílu na společných částech domu a pozemku, dohodnutou kupní cenu a platební podmínky. Pro zajištění bezpečnosti obchodu se často využívá advokátní, notářská nebo bankovní úschova kupní ceny. Tím je zajištěno, že prodávající obdrží peníze až po úspěšném dokončení převodu vlastnictví na katastru nemovitostí.
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Po podpisu kupní smlouvy je nutné podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Návrh podává obvykle kupující, ale může tak učinit i prodávající nebo jejich právní zástupci. K návrhu musí být přiložena kupní smlouva a případně další potřebné dokumenty, jako je potvrzení o zaplacení správního poplatku. Katastrální úřad má zákonnou lhůtu 30 dnů na provedení zápisu, avšak v praxi může být tento proces delší, pokud úřad zjistí nesrovnalosti v dokumentech. Po uplynutí ochranné lhůty, kdy mohou být vzneseny námitky, úřad provede zápis a nový vlastník se stává právoplatným majitelem bytu.
Oznámení převodu vlastnictví SVJ
Nový vlastník má povinnost oznámit převod vlastnictví SVJ, aby mohlo být aktualizováno členství a přehled plateb příspěvků na správu domu a služeb. Oznámení se obvykle provádí předložením výpisu z katastru nemovitostí a vyplněním registračního formuláře SVJ. SVJ má právo požadovat informace o novém vlastníkovi pro evidenční účely, například kontaktní údaje a způsob úhrady příspěvků. Pokud se nový vlastník nepřihlásí, může to vést k problémům s vymáháním poplatků a správou nemovitosti.
Převzetí závazků vůči SVJ
Nový vlastník bytu automaticky přebírá závazky předchozího majitele vůči SVJ. To znamená, že pokud předchozí vlastník dlužil na příspěvcích nebo zálohách na služby, nový vlastník je povinen tyto dluhy uhradit, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Proto je před koupí bytu důležité ověřit u SVJ, zda na bytě neexistují žádné dluhy.
Kupující může požadovat potvrzení od SVJ o bezdlužnosti prodávajícího. V případě, že se na bytě nachází neuhrazené závazky, může být sjednána dohoda o jejich úhradě mezi prodávajícím a kupujícím, například formou snížení kupní ceny.
Přepis smluv na dodávky energií a služeb
Po převodu vlastnictví bytu je nutné provést přepis smluv na dodávky energií, jako je elektřina, plyn a voda. Některé služby, například teplo a odvoz odpadu, jsou často spravovány SVJ, a nový vlastník je povinen oznámit změnu vlastnictví, aby bylo možné správně stanovit zálohy a vyúčtování. Při přepisu energií je vhodné sepsat předávací protokol s aktuálními stavy měřidel, aby nedošlo k nesrovnalostem při fakturaci. Někteří dodavatelé vyžadují kromě protokolu také kopii kupní smlouvy nebo výpis z katastru nemovitostí.
Daňové povinnosti spojené s převodem
Při převodu bytu se mohou uplatnit určité daňové povinnosti. Prodávající je povinen uhradit daň z příjmu, pokud byt vlastnil méně než 10 let a nevyužíval jej pro vlastní bydlení minimálně dva roky. Výjimkou je situace, kdy je získaný příjem použit na řešení vlastní bytové potřeby. Kupující naopak musí počítat s úhradou daně z nemovitých věcí, kterou bude platit každoročně na základě výměry bytu a dalších faktorů stanovených finančním úřadem. Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí má kupující do 31. ledna následujícího roku po nabytí bytu.
Možné komplikace při převodu
Převod bytové jednotky se může zkomplikovat například v případě, že prodávající má na bytě nesplacené dluhy nebo právní omezení, jako je exekuce nebo zástavní právo. Také nesprávně sepsaná kupní smlouva nebo chyby v návrhu na vklad do katastru mohou celý proces prodloužit nebo dokonce znemožnit. Dalším problémem může být, pokud SVJ odmítne potvrdit převod kvůli dluhům předchozího vlastníka. Ačkoliv SVJ nemůže převodu vlastnictví bránit, může se domáhat zaplacení pohledávek a v některých případech může zahájit právní kroky k jejich vymáhání.
