Nejčastější chyby při správě SVJ

Protože povinnosti a odpovědnosti při správě SVJ jsou opravdu široké, může se stát, že statutární orgán udělá chybu. Jak postupovat, aby se chybám výbor nebo předseda SVJ vyvaroval? Jaké jsou nejčastější chyby při správě SVJ? Na pár konkrétních případů se společně podíváme.

Jak by měl výbor nebo předseda postupovat při péči o majetek vlastníků?

V první řadě by měl výbor nebo předseda Společenství vlastníků jednotek postupovat s péčí řádného hospodáře. Operuje totiž s majetkem v milionových hodnotách a svým rozhodnutím ovlivňuje životy všech vlastníků jednotek. Dříve se problematika péče řádného hospodáře vztahovala jen na obchodní společnosti, ale i tady je třeba dbát zvýšené pozornosti a péče. Je tedy na místě se o všech nejasných věcech poradit nejdříve s odborníkem, aby nedošlo k chybným rozhodnutím nebo úsudkům.

Odpovědnost za škodu má každý člen výboru

Každý člen výboru na sebe bere ve chvíli svého zvolení i značnou odpovědnost. A je skoro až nezbytné mít znalosti z tohoto oboru, aby mohl svou funkci vykonávat s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a odborností. Za svá rozhodnutí nese odpovědnost i po skončení své funkce. Běží tu 3 druhy promlčecích lhůt, ale pokud člen výboru jedná úmyslně nedbale, promlčecí lhůta je až 15 let. Pokud svým jednáním způsobí škodu, je povinen ji také nahradit. To je také důvod, proč správu SVJ zajišťují čím dál tím víc externí specializované firmy.

Administrativní správa SVJ

V této oblasti se objevuje nejvíce chyb při správě Společenství vlastníků jednotek. Máme pro vás pár příkladů.

Neplacení záloh

Výbor je povinen vést si evidenci o placení záloh v rámci vedení účetnictví. Nejčastějším problémem ze strany vlastníků jednotek je:

  • neplacení příspěvků na správu domu a pozemku
  • neplacení záloh na služby souvisejících s užíváním bytu

Tady přichází na řadu následné vymáhání, čímž se ale zase výbor dostává do rizika, že dlužník bude mít více exekucí a bude těžší nedoplacené částky vymáhat. Navíc, promlčecí lhůta na tyto platby je jen 3 roky. Tady nastává prostor pro pochybení výboru. Aby mohl u případného soudu požadovat přiznání náhrady za náklady na řízení, je nutné zaslat dlužníkovi předžalobní výzvu minimálně 7 dní před tím, než bude podána žaloba. Pokud tedy výbor s dlužníkem jedná, je dobré jednat písemně a ne jen ústně.

Hlídání exekucí a insolvencí

I když je jen na jednoho z členů Společenství vlastníků nemovitostí podána exekuce, vzniká riziko pro celé SVJ. Pokud dojde exekuční jednání tak daleko, že je nařízen prodej nemovitosti, v tomto případě bytové jednotky v rámci SVJ, musí to být uvedeno zápisem do Katastru nemovitostí. Proto je povinností výboru kontrolovat pravidelně zápisy o exekucích na katastru a o exekuci se tak včas dozvědět. Díky tomu se může SVJ zapojit do dražby a získat v rámci ní podíl na uspokojení svých exekučních titulů vůči danému dlužníkovi. Tento krok je výbory SVJ často opomíjejí, přestože by díky tomu mohli vyřešit táhnoucí se dluhy u jejich neplatiče.

Podobné je to s insolvencemi. Tady je důležité sledovat insolvenční rejstřík a včas se do insolvenčního řízení přihlásit. U insolvecí je dobré poradit se o svém postupu s právníkem, aby neudělalo SVJ při přihlašování svých pohledávek v přihláškovém formuláři chybu a nepřišlo tak o nárok na finanční podíl.
Pokud cokoliv z těchto povinností výbor zanedbá a vyplacení finančního nároku mu bude odepřeno, je to právě ta chvíle, kdy je za své chyby odpovědný a povinný nahradit škodu SVJ každý člen z výboru svým podílem.

Další chyby při správě Společenství vlastníků jednotek

Méně často se chyby vyskytují při samotné fyzické správě domu. Při zajišťování oprav, údržbě a plánovaných rekonstrukcí pomáhají mnohem častěji s plánováním odborníci a tím se minimalizují chyby. Od určitého obnosu peněz plánovaných na rekonstrukci, je ale lepší pořádat řádná výběrová řízení, aby byla zvolena ta nejlepší varianta.

Občas se najde chyba v oblasti pojištění, kdy pojistná částka je reálně menší, než aktuální hodnota domu. Tady je potřeba dbát na aktualizování pojistných částek v pravidelných intervalech a po každé větší rekonstrukci obzvlášť.

Zápis údajů SVJ do rejstříku

Poslední oblastí, ve které se nejčastěji chybuje, je neaktualizování údajů v obchodním rejstříku. V něm jsou zaznamenány stanovy i členové výboru a jejich funkční období. S každou změnou, ať už stanov nebo členů výboru, je třeba do rejstříku tuto změnu zanést. Při neprovedení těchto zápisů hrozí ze strany rejstříkového soudu poměrně vysoká pokuta.

Chyb při správě SVJ se výbory dopouští často. Většinou jde o drobné nedostatky, které pramení z neznalosti některých zákonů, to je však neomlouvá. Aby moli členové výboru klidně spát, je vždy lepší poradit se s odborníkem a případným chybám se předem vyvarovat.

Sdílet příspěvek

Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on email

Mohlo by vás zajímat