Společenství vlastníků jednotek může samozřejmě jako každá právnická osoba uzavírat smlouvy. A vzhledem k tomu, že vzniká za účelem správy bytového domu, takových smluv bude třeba uzavřít hned několik.
Kdo ale může jménem SVJ smlouvy uzavírat? A za jakých podmínek? To jsou některé z otázek, které zodpovíme v tomto článku.
Statutární orgán – co to je, jaké má pravomoci
Základní pravomoci všech orgánů a představitelů je vymezena buď zákonem nebo může být dodatečně upravena stanovami. Jako statutární orgán může působit jak jedna osoba, obvykle předseda SVJ, tak kolektivní orgán, většinou zvaný výbor. Vše záleží na rozhodnutí členů SVJ.
Pokud se členové SVJ rozhodnou svěřit pravomoci statutárního orgánu předsedovi, ten vykonává veškeré povinnosti samostatně. V případě výboru mohou jednotliví členové za SVJ také jednat samostatně, ale často bývá stanoven peněžní limit, při jehož překročení je třeba kolektivní souhlas.
Pravomoci statutárního orgánu můžeme dále rozdělit na dvě hlavní oblasti. Tou první jsou vnitřní záležitosti. Statutární orgán v tomto případě odpovídá za správné vedení účetnictví, svolávání schůzí a další činnosti. Do druhé oblasti pak spadají veškeré aktivity, kdy SVJ jedná s veřejnou mocí či s jinými soukromými subjekty. Ať už jde tedy o uzavírání smluv, či jednání se státními orgány. Na tuto oblast se nyní podíváme podrobněji.
Zde u statutárního orgánu hovoříme o tzv. zbytkové působnosti. To znamená, že statutární orgán plní ty povinnosti a disponuje pravomocemi, které zákon či stanovy nesvěří jinému orgánu či osobě. V praxi to znamená, že statutární orgán se dělí o určité pravomoci se shromážděním vlastníků jednotek.
A co shromáždění vlastníků jednotek?
Shromáždění vlastníků jednotek představuje druhý nezbytný článek správně fungujícího SVJ. Členem shromáždění je každý vlastník jednotky v domě, počet hlasů je mu přidělen podle jeho podílu na společných částech domu.
Shromáždění má za úkol provádět změny stanov, dále pak volí, odvolává a kontroluje činnost statutárního orgánu a dalších funkcionářů SVJ. Velmi důležitou součástí činnost shromáždění je pak schvalování rozpočtů, zpráv o hospodaření a stanovování výše příspěvků.
Ve věci uzavírání smluv za SVJ má pak shromáždění specifickou funkci. Tou je udělení tzv. předchozího souhlasu. V praxi to znamená, že smlouvu za SVJ uzavírá statutární orgán, ale v některých případech je třeba, aby měl předchozí souhlas shromáždění. Ten je nutný v těchto případech:
- Pokud je obsahem smlouvy nabytí, zcizení či zatížení nemovitých věcí. Pokud se tedy smlouva týká nemovitosti, je vždy třeba předchozí souhlas.
- Je-li obsahem smlouvy nakládání s movitou věcí, je předchozí souhlas nutný v případě, že hodnota movité věci překročí částku vycházející z prováděcího právního předpisu. Tato částka je stanovena nařízením vlády č. 366/2013 Sb. na 10000 korun. Stanovy SVJ ale mohou tuto částku změnit.
- Pokud se smlouva týká úvěru či zástavního práva. V tomto případě je předchozí souhlas nutný při sjednání úvěru i případných změnách.
