Rozhodování orgánů SVJ o společných záležitostech může být velmi často vyhrocené. Zvláště pokud se jedná o rozhodnutí vyžadující investici ze společných peněz, či se projednávaná věc týká základních pravidel pro soužití v domě. Může tak dojít až na výhružky soudem a eskalací sporů. Jak je to ale s legitimitou takových hrozeb? Má konkrétní vlastník jednotky možnost zvrátit rozhodnutí shromáždění nebo se musí podřídit vůli většiny? Právě na tuto otázku odpovíme v následujícím článku.
Soud skutečně může zasáhnout i do obsahu rozhodnutí
Před rokem 2020 by byla na výše položenou otázku jednoduchá odpověď. Soud v této době mohl rozhodnout pouze o procesně-právních náležitostech, týkajících se příslušného jednání orgánů SVJ. Výsledkem soudního řízení tak mohlo být prosté prohlášení neplatnosti nebo nicotnosti rozhodnutí, případně zamítnutí stížnosti.
I v dnešní době, po novele z roku 2020, má soud omezenou pravomoc při zasahování do obsahu jednání. A to zejména z toho důvodu, že je stále záměrem v co nejvyšší možné míře respektovat rozhodnutí autonomního orgánu v podobě SVJ, pokud bylo vykonáno podle zákonem určených pravidel. I přesto ale může soud zasáhnout i do obsahu daného rozhodnutí. Je ovšem třeba mít na paměti, že nejde zvrátit každé rozhodnutí orgánů SVJ.
Kdo může podat návrh na přezkoumání?
Návrh na přezkoumání, u kterého může soud skutečně zasáhnout do rozhodnutí a jeho platnosti, může podat pouze přehlasovaný vlastník. To vychází z pravidel, daných paragrafem 1209, odstav. 1 a 2 Občanského zákoníku. V mnoha případech může být obtížné určit, kdo je vlastně přehlasovaným vlastníkem. Judikatura v této oblasti není úplně jasná a mohou se tak objevit nové pohledy na celou problematiku.
Zároveň je ale třeba zmínit, že návrh na přezkoumání nemohou podat další zainteresované osoby, například příbuzní vlastníka či jeho přátelé. Vždy musí jít o samotného vlastníka jednotky.
K podání návrhu je třeba mít důležitý důvod
Zákon dále stanovuje, že pro podání návrhu na přezkoumání musí být důležitý důvod. Ten je definován tak, že rozhodnutím bylo přímo zasaženo do práv vlastníka nebo do podstaty předmětu vlastníka dle účelu jeho využití. Zde uvádíme několik příkladů možných důležitých důvodů:
- Bylo rozhodnuto o rekonstrukci domu či jeho součásti.
- V domě má být provedena výrazná stavební úprava.
- Byl odvolán některý z funkcionářů SVJ.
- Jednání nebylo svoláno řádně.
- Průběh jednání byl z pohledu vlastníka vadný.
Velmi často je kladena otázka, zda je možné soudně napadnout zvýšení poplatků do společné pokladny. Teoreticky to možné je, ale muselo by jít o navýšení nemorálně vysoké. A samotná definice nemorálně vysokého navýšení je sporná a soudní spor má tak nejasný výsledek. V případě sporů o rozúčtování služeb se ani na soud obrátit nelze.
Jak může soud rozhodnout?
V případě správně podaného návrhu na přezkoumání rozhoduje soud o konkrétním rozhodnutí orgánů SVJ. Jaké má soud možnosti? Rozhodnutí se buď:
- Může uskutečnit.
- Nemůže uskutečnit.
- Může uskutečnit s výhradami.
V rámci návrhu na přezkoumání je vždy uveden návrh vlastníka na to, jak by měla být situace vyřešena. Tímto návrhem ale soud není vázán a může rozhodnout odlišně i v případě, že rozhodnutí SVJ schválí s výhradami.
V zákoně je dále uvedeno, že by měl soud rozhodnout dle tzv. „slušného uvážení“. Tento velmi vágní pojem znamená, že by měl soud dbát racionality rozhodnutí, respektovat autonomii SVJ a zajistit, aby nepřevážil zájem jednotlivce nad celým společenstvím či naopak. Zároveň by měl zabránit dalším sporům mezi vlastníky.
Je pro podání návrhu na přezkoumání limit?
Velmi důležitou informací pro podání návrhu na přezkoumání je časová lhůta, která je uplatňována. V tomto případě jde o tři měsíce od chvíle, kdy se konkrétní vlastník o rozhodnutí dozvěděl. Buď na prezenčním zasedání nebo formou per rollam. Myšlenka za touto úpravou je jednoduchá. Jde o to zabránit nekonečnému zpětnému napadání rozhodnutí SVJ, například kvůli současným sporům s některým z funkcionářů.
S časem souvisí i možnost domáhat se zákazu dočasně jednat. Ten je důležitý zejména v případě, že je rozhodnutí SVJ spojeno s výkonem nějaké okamžité úpravy v domě či uzavřením konkrétní smlouvy. Tento postup má svá specifika:
- Vlastník se opět obrací na soud.
- Ten musí rozhodnout do 7 dnů.
- Vlastník musí složit finanční jistotu, která slouží pro případné zahojení nákladů SVJ v případě, že by soud ponechal rozhodnutí orgánu v platnosti. V takovém případě mohlo SVJ přijít například o výhodnou nabídku či se mohl zhoršit technický stav domu.
