Pokud je v bytovém domě více vlastníků bytů, je vhodné začít uvažovat o založení Společenství vlastníků jednotek (SVJ). To se poté bude starat o správu a údržbu společných částí bytového domu. Co tento proces obnáší?
Kdy je nutné SVJ založit
Založení SVJ je povinné, pokud v domě existuje alespoň pět samostatných bytových jednotek, přičemž alespoň tři z nich jsou ve vlastnictví různých osob. Tato povinnost vyplývá z občanského zákoníku a obvykle nastává v okamžiku, kdy developer převede první bytové jednotky do osobního vlastnictví. Pokud vlastníci tuto povinnost nesplní, může je k tomu vyzvat stavební úřad, případně soud.
První kroky k založení SVJ
Než dojde k samotnému založení SVJ, je nutné, aby vlastníci jednotek dospěli ke shodě o jeho vzniku a vybrali osoby, které budou společenství zastupovat. Proces zahajuje svolání ustavující schůze, kde se projednají zásadní otázky související se správou domu. Před touto schůzí je vhodné připravit návrh stanov, které budou určovat pravidla fungování SVJ. Stanovy musí obsahovat informace o názvu společenství, jeho sídle, orgánech, způsobu hospodaření a pravidlech pro správu a údržbu společných částí domu.
Ustavující schůze vlastníků
Na ustavující schůzi se projednává přijetí stanov, volba statutárního orgánu (výboru nebo předsedy SVJ) a rozhodnutí o registraci společenství. Pro přijetí stanov a založení SVJ je potřeba souhlas nadpoloviční většiny vlastníků, pokud stanovy neurčují jinak. Důležité je, aby ze schůze vznikl zápis, ve kterém budou uvedeny hlavní body jednání, výsledky hlasování a jména osob zvolených do výboru či na pozici předsedy. Tento zápis je jedním z klíčových dokumentů, které budou potřeba pro registraci SVJ u rejstříkového soudu.
Registrace u rejstříkového soudu
Po úspěšném hlasování na ustavující schůzi je nutné podat návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku. Tento návrh se podává k rejstříkovému soudu dle sídla domu a musí obsahovat několik povinných dokumentů:
- vyplněný formulář návrhu na zápis SVJ,
- zápis z ustavující schůze vlastníků,
- schválené stanovy SVJ,
- souhlas vlastníků se zápisem do rejstříku,
- podpisy členů výboru nebo předsedy, jejich čestná prohlášení a doklady o jejich bezúhonnosti.
Soud návrh posoudí a pokud jsou všechny náležitosti splněny, zapíše SVJ do rejstříku. Tento proces trvá obvykle několik týdnů.
Získání identifikačního čísla a bankovního účtu
Po registraci u soudu je nutné získat identifikační číslo (IČO) SVJ, které přiděluje Český statistický úřad. O přidělení IČO se žádá elektronicky nebo osobně na místně příslušné pobočce ČSÚ.
Dále je třeba založit bankovní účet, který bude sloužit k hospodaření společenství, zejména k přijímání příspěvků od vlastníků na správu a údržbu domu. Účet musí být veden na jméno SVJ a musí být oddělen od osobních účtů vlastníků nebo členů výboru.
Převzetí správy domu a nastavení hospodaření
Po založení SVJ přebírá nově zvolený výbor nebo předseda odpovědnost za správu domu. To zahrnuje:
- převzetí dokumentace od předchozího správce (například od developera nebo bytového družstva),
- uzavření smluv s dodavateli energií a služeb,
- stanovení výše příspěvků na správu domu a fondu oprav,
- vedení účetnictví a zajištění transparentního hospodaření.
Správu domu může SVJ vykonávat samo nebo může najmout profesionální správcovskou firmu, která se postará o administrativu, účetnictví a technickou údržbu.
Povinnosti SVJ po jeho založení
Po vzniku společenství musí SVJ pravidelně plnit své zákonné povinnosti. Mezi nejdůležitější patří svolávání shromáždění vlastníků (obvykle jednou ročně), vedení účetnictví, správa fondu oprav a zajištění řádné údržby společných částí domu. SVJ musí také dodržovat právní předpisy týkající se hospodaření a ochrany osobních údajů vlastníků. V případě změn ve výboru nebo ve stanovách je nutné provést odpovídající aktualizace v rejstříku společenství.
Časté problémy při zakládání SVJ
Zakládání SVJ může být komplikováno neshodami mezi vlastníky, nedostatkem účasti na schůzích nebo chybami v dokumentaci. Problémem bývá také neochota některých vlastníků podílet se na správě domu nebo převzít funkce ve výboru. Pokud vlastníci nejsou schopni dosáhnout dohody, může být nutné obrátit se na právníka nebo mediátora, který pomůže vyřešit spory. V krajním případě může soud nařídit založení SVJ a určit osoby odpovědné za jeho řízení.
