Pořízení vlastního bydlení bývá pro většinu lidí největší finanční investicí v životě. Ať už kupujete byt ve společenství vlastníků jednotek, nebo rodinný dům, ve většině případů budete potřebovat hypoteční úvěr. Přestože základní princip hypotéky je stejný, existuje několik důležitých rozdílů, které je dobré znát ještě před podáním žádosti o financování. Banky při posuzování hypotéky nezohledňují pouze příjmy žadatele, ale také samotnou nemovitost, její právní stav a případná rizika spojená s jejím užíváním.
Jak funguje hypotéka na byt v SVJ
Hypotéka na byt ve společenství vlastníků funguje stejně jako u jiných nemovitostí. Banka poskytne úvěr, který je zajištěn zástavním právem k pořizované bytové jednotce. Kupující následně úvěr splácí v pravidelných měsíčních splátkách podle sjednaných podmínek. Protože je byt samostatnou jednotkou zapsanou v katastru nemovitostí, lze jej bez problémů použít jako zástavu. Součástí vlastnictví je zároveň spoluvlastnický podíl na společných částech domu a často také na pozemku.
Co banka u bytu navíc prověřuje
Vedle běžného posouzení bonity klienta banka zkoumá také právní stav jednotky. Ověřuje zápis v katastru nemovitostí, případná věcná břemena, exekuce nebo jiná omezení vlastnického práva. U bytů v SVJ může banka věnovat pozornost také hospodaření společenství. Zajímá ji například, zda není dům ve špatném technickém stavu, zda SVJ řádně hospodaří nebo zda na domě neváznou významné finanční problémy. Některé banky si mohou vyžádat informace o plánovaných rekonstrukcích nebo úvěrech, které SVJ splácí.
Hypotéka na rodinný dům je v některých směrech jednodušší
Při koupi rodinného domu kupujete zpravidla celý objekt i pozemek pod ním. Nejste členem žádného společenství vlastníků a o správě nemovitosti rozhodujete sami. Na druhou stranu nesete plnou odpovědnost za veškerou údržbu, opravy i financování budoucích investic. Pokud například bude potřeba nová střecha nebo výměna rozvodů, vše hradíte sami. U bytu v SVJ se náklady na společné části domu rozdělují mezi všechny vlastníky podle pravidel stanovených zákonem a stanovami.
Jaký vliv má úvěr SVJ na kupujícího
Mnoho zájemců o koupi bytu překvapí informace, že samotné SVJ může mít vlastní bankovní úvěr například na zateplení domu, nový výtah nebo rekonstrukci střechy. Takový úvěr není hypotékou kupujícího a nepřechází na něj jako osobní dluh. Nový vlastník však bude prostřednictvím pravidelných příspěvků na správu domu přispívat na jeho splácení stejně jako ostatní vlastníci. Proto je vhodné ještě před koupí zjistit, zda SVJ úvěr splácí, v jaké výši a jak dlouho bude splácení pokračovat.
Jaké dokumenty budete potřebovat
Při žádosti o hypotéku banka obvykle požaduje doklady totožnosti, potvrzení o příjmech nebo daňová přiznání, kupní smlouvu či návrh kupní smlouvy, odhad hodnoty nemovitosti a výpis z katastru nemovitostí. U bytu v SVJ může banka požadovat také prohlášení vlastníka, informace o společenství nebo potvrzení o tom, že na jednotce neváznou nedoplatky vůči SVJ. Rozsah požadovaných dokumentů se může mezi jednotlivými bankami lišit.
Na co si dát před koupí bytu pozor
Kromě samotného bytu je vhodné prověřit i fungování celého domu. Vyplatí se zjistit, zda SVJ pravidelně vytváří finanční rezervy, jaké opravy plánuje, zda má dostatek prostředků na běžnou údržbu a jak vysoké jsou měsíční příspěvky. Důležitým ukazatelem může být také počet neplatičů. Pokud má společenství vysoké pohledávky po splatnosti, může to v budoucnu ovlivnit hospodaření domu i výši příspěvků vlastníků.
Vyplatí se číst zápisy ze shromáždění
Jedním z nejlepších zdrojů informací o fungování SVJ jsou zápisy ze shromáždění vlastníků. Z nich lze zjistit plánované investice, probíhající spory, schválené opravy nebo připravované zvýšení příspěvků. Kupující tak získá mnohem lepší představu o tom, jak je dům spravován a jaké výdaje ho mohou po koupi čekat.
Co mají hypotéky společného
Ať už financujete byt nebo rodinný dům, banka bude vždy hodnotit především vaši schopnost úvěr dlouhodobě splácet. Rozhodujícími faktory zůstávají výše příjmů, výdajů, úvěrová historie, hodnota zastavené nemovitosti a výše vlastních úspor. Rozdíl spočívá především v tom, že při koupi bytu se stáváte součástí společenství vlastníků, jehož hospodaření a technický stav domu mohou ovlivnit vaše budoucí náklady na bydlení.
