Krátkodobý pronájem je velmi populární. Přes platformy jako Airbnb, Booking.com nebo jiné služby si mohou vlastníci bytů dobře přivydělat. Pro ostatní obyvatele domu a SVJ však často znamenají zvýšenou hlučnost, nepořádek aj. Jak takové problémy řešit?
Právní postavení krátkodobého pronájmu
Z právního hlediska se krátkodobý pronájem přes Airbnb odlišuje od klasického nájemního vztahu. Zatímco běžný nájem je upraven občanským zákoníkem a poskytuje nájemníkům širokou právní ochranu, krátkodobé pronájmy spadají spíše do kategorie poskytování ubytovacích služeb, na které se vztahují jiná pravidla. V některých případech může být takový pronájem dokonce považován za podnikatelskou činnost, což má dopad na daňové povinnosti a nutnost splnění hygienických a bezpečnostních standardů. Z hlediska SVJ je důležité, že vlastník bytu má právo se svým majetkem nakládat podle svého uvážení, pokud tím neporušuje zákony nebo neomezuje práva ostatních vlastníků a obyvatel domu. To však neznamená, že by SVJ nemohlo proti negativním důsledkům krátkodobého pronájmu zasáhnout.
Nejčastější problémy spojené s krátkodobými pronájmy
Krátkodobé pronájmy mohou přinášet různé problémy, které ovlivňují kvalitu bydlení v domě. Mezi nejčastější patří zvýšený hluk, časté střídání hostů, nepořádek ve společných prostorách nebo vyšší opotřebení výtahů a schodišť. Některé SVJ se také setkávají s problémy souvisejícími se zabezpečením domu – neznámé osoby, které se v domě pohybují, mohou představovat bezpečnostní riziko. Dalším problémem může být zvýšené zatížení poplatků za služby a údržbu domu. Hosté krátkodobých pronájmů často nešetří vodou ani energií, což může vést k vyšším nákladům pro celé SVJ. Pokud majitel bytu nepronajímá byt pouze příležitostně, ale provozuje systematickou ubytovací činnost, mohou být tyto náklady značné.
Jak může SVJ regulovat krátkodobé pronájmy?
SVJ nemůže vlastníkovi bytu jednoduše zakázat krátkodobý pronájem, pokud mu to výslovně nebrání zákon nebo stanovy společenství. Existují však způsoby, jak může SVJ přijmout opatření ke zmírnění negativních dopadů těchto pronájmů. Jedním z nejúčinnějších nástrojů je úprava stanov SVJ. Pokud stanovy obsahují ustanovení, které omezuje nebo zakazuje využívání bytů k jiným účelům než k bydlení, může to být právní základ pro zásah proti krátkodobým pronájmům. Pro změnu stanov je však obvykle potřeba souhlas nadpoloviční většiny nebo dokonce všech vlastníků, což může být v praxi obtížné prosadit.
Dalším možným řešením je zavedení přísnějších pravidel pro užívání společných prostor a zpřísnění domovního řádu. Například lze omezit přístup cizích osob do domu, stanovit povinnost dodržovat noční klid nebo zavést sankce za porušování pravidel. Pokud hosté Airbnb opakovaně porušují domovní řád, může to být důvod k zásahu ze strany SVJ. SVJ se může obrátit i na místní úřady a orgány státní správy. Pokud se domnívá, že v bytě probíhá nelegální ubytovací činnost, může podat podnět k živnostenskému úřadu, stavebnímu úřadu nebo finančnímu úřadu, který může prověřit, zda majitel bytu řádně odvádí daně a splňuje všechny zákonné povinnosti.
Možnost soudního sporu
V krajních případech může SVJ nebo jednotliví vlastníci podat žalobu na majitele bytu, pokud svým jednáním významně zasahuje do práv ostatních obyvatel domu. Soudy již v minulosti v některých případech rozhodly, že krátkodobé pronájmy mohou být v rozporu s užíváním bytové jednotky k trvalému bydlení, a nařídily jejich ukončení. Úspěch v takovém sporu však závisí na konkrétních okolnostech a důkazech o tom, že krátkodobé pronájmy skutečně způsobují výrazné problémy.
Spolupráce a komunikace mezi vlastníky
Než se SVJ uchýlí k právním krokům, je vhodné nejprve hledat smírné řešení situace. Komunikace s vlastníky, kteří byty pronajímají, může vést k nalezení kompromisu, například ve formě závazku dodržování pravidel domovního řádu nebo omezení počtu hostů. Pokud se situace nezlepší, mohou vlastníci uspořádat schůzi a diskutovat o možných opatřeních. Čím větší shoda mezi vlastníky panuje, tím větší je šance, že se podaří prosadit efektivní regulaci krátkodobých pronájmů.
