V některých případech se můžeme setkat se situací, kdy v jednom domě funguje zároveň bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek. Pravděpodobně nejčastějším důvodem je postupné převádění bytů z družstva do osobního vlastnictví jednotlivých členů.
Z tohoto rozdělení vychází hned několik otázek, které je užitečné zodpovědět. Jak budou rozděleny kompetence mezi obě právnické osoby? Jaký je jejich vzájemný vztah? A především, jaký bude dopad na praktickou správu bytového domu?
SVJ přebírá zodpovědnost za bytový dům
Při vzniku SVJ v domě se bytové družstvo stává jeho členem, spolu se soukromými majiteli dalších bytů v domě. SVJ vzniká pouze za účelem správy domu a případně pozemku, který k němu přiléhá. V případě, že bytové družstvo původně vlastnilo všechny byty v domě, zajišťovalo správu domu. Vznikem SVJ přechází tato povinnost na něj.
Dokonce vůbec nezáleží na tom, kdo má více členů nebo snad komu patří větší část domu. Důležité je zmínit, že bytové družstvo se musí řídit zákonem a po vzniku SVJ nemůže bez jeho souhlasu provádět změny ve společných prostorech. Tuto pravomoc a často i povinnost má pouze v bytových jednotkách, které spravuje. Zároveň hradí náklady s tím spojené.
Při vzniku SVJ v domě má bytové družstvo jako jeho původní správce povinnost svolat a zorganizovat první schůzi, na které dojde ke schválení stanov a zvolení statutárních orgánů SVJ. Následně bytové družstvo předává správu domu SVJ.
Pravidla pro členství bytového družstva v SVJ
Bytové družstvo se stává členem SVJ, kde ho zastupuje jeho statutární orgán. Konkrétní členové družstva se členy SVJ nestávají. Bytové družstvo tak vystupuje ve dvou rozdílných rolích:
- Pro členy představuje pronajímatele s právy a povinnostmi vycházejícími z odpovídajících zákonů.
- Vůči SVJ pak jako člen v podobě právnické osoby, opět s odpovídajícími právy a povinnostmi, které vyplývají ze zákona a konkrétních stanov SVJ.
V rámci SVJ pak bytové družstvo vystupuje jako vlastník s podílem odpovídajícím velikosti jím vlastněných jednotek na společných částech domu. Nezáleží na konkrétním počtu jednotek, které vlastní.
Statutární orgán bytového družstva by měl na schůzích SVJ zastupovat přání a potřeby svých členů. Ty jsou obvykle vyjádřeny na schůzích bytového družstva. Časté je také spojení obou schůzí. Nejprve se o tématu hlasuje v rámci družstva a později družstvo hlasuje jako jeden z členů v SVJ.
Jak je to s hospodařením?
Jak družstvo, tak SVJ mají kompletně samostatné účetnictví a hospodaření. Oba subjekty jsou nadále povinné provádět vyúčtování služeb pro členy. Bytové družstvo vystupuje vůči SVJ jako příjemce služeb a má povinnost odvádět příspěvky odpovídající podílu na společných prostorech v domě.
Poplatky od členů ale vybírá družstvo samostatně a jejich výše může být libovolná, vůbec nemusí souviset s výší příspěvků do SVJ. Tyto prostředky jsou stále majetkem družstva a mohou být využity například na opravy či změny v rámci bytových jednotek, které vlastní.
