Balkón je pro mnoho lidí příjemným místem pouze v létě. Díky zasklení se ale mohou stát balkóny i lodžie doslova místností navíc s celoročním využitím. Není divu, že stále stoupá popularita této úpravy. Obyvatelé díky ní získávají větší komfort, lepší ochranu před hlukem, prachem či nepřízní počasí a často také zvýšení užitné hodnoty bytu. Pro SVJ ale zasklení znamená zásah do společných částí domu, který je potřeba řešit právně, technicky a organizačně. Nejde tedy o čistě individuální projekt jednoho vlastníka, i když z něj může mít prospěch především on. Jak tedy správně postupovat a na co si dát pozor?
Je zasklení balkonu úpravou společných částí domu?
Balkon nebo lodžie, včetně jejich konstrukčních prvků, jsou podle zákona obvykle považovány za společné části domu, i když se nacházejí ve výlučném užívání konkrétního vlastníka. To znamená, že jakákoliv přístavba, úprava nebo změna vzhledu musí být schválena shromážděním vlastníků. Zasklení se vždy posuzuje jako změna vzhledu domu, protože ovlivňuje fasádu a architekturu objektu. Zároveň jde o konstrukční zásah, který může mít vliv na statiku balkonu, jeho zatížení nebo odvodnění. Proto nelze zasklít balkon libovolně a bez souhlasu SVJ.
Jaký typ souhlasu je potřeba?
Pro povolení zasklení je potřeba, aby shromáždění vlastníků přijalo rozhodnutí o tom, zda se zasklení umožní, a případně v jaké podobě. Obvykle se hlasuje většinou přítomných vlastníků, ale některé stanovy mohou požadovat vyšší podíl hlasů, pokud se jedná o změnu společných částí domu většího rozsahu.
Důležité je, že shromáždění by nemělo povolovat každý případ zvlášť, ale mělo by schválit jednotný systém zasklívání, kterým se budou řídit všichni zájemci. Pokud by každý vlastník zasklíval balkon jiným typem konstrukce, vznikl by nevzhledný a nesourodý vzhled fasády, který by mohl vést k problémům při kolaudaci i při následné údržbě domu. Proto se doporučuje, aby SVJ zvolilo jeden konkrétní typ systému, materiál, barvu i konstrukční řešení.
Stavební povolení, ohlášení a role stavebního úřadu
Zasklení balkonu nebo lodžie obvykle spadá do režimu stavebního řízení. Podle současné legislativy může jít o úpravu vyžadující stavební ohlášení, případně stavební povolení, pokud zasahuje do nosných konstrukcí nebo mění charakter fasády způsobem, který úřad posoudí jako zásadní. Stavební úřady často posuzují i estetické hledisko, zejména v městských památkových zónách nebo u domů s architektonickou hodnotou. V takových případech je třeba předkládat konzultace s památkáři. V některých lokalitách je možné schválit jen určitý typ zasklení, který odpovídá vzhledu celé čtvrti.
Vlastník, který plánuje zasklení, musí tedy počítat s tím, že nestačí jen souhlas SVJ, ale i komunikace se stavebním úřadem. Výbor SVJ by měl vlastníkům předem vysvětlit, jaký postup je správný, případně připravit společnou dokumentaci pro všechny zájemce.
Proč je vhodné schválit jednotný systém zasklení
Jednotný systém zasklení přináší pro SVJ několik zásadních výhod. Zajišťuje harmonický vzhled domu, což má přímý dopad na jeho hodnotu. Pokud se dům zasklívá postupně, jednotná pravidla zajišťují, že i v budoucnu budou všechny nové instalace odpovídat stejnému designu. Zároveň se tím předchází technickým problémům, například v případech, kdy různá řešení různě odvodňují balkon, zatékají do konstrukce domu nebo brání přirozenému větrání fasády. Jednotný systém navíc usnadňuje údržbu a servis, protože se ví, jaké prvky byly použity, a lze sjednat hromadné revize či opravy.
Odpovědnost za údržbu a právní vztahy
V praxi bývá největší nejasností otázka, kdo nese odpovědnost za údržbu instalovaného zasklení. Konstrukce bývá připojena ke společným částem domu, ale je pořízena jednotlivým vlastníkem. Zpravidla se považuje za součást bytové jednotky, zejména pokud je užívána výhradně vlastníkem. SVJ by proto mělo v rozhodnutí o povolení zasklení výslovně uvést, že náklady na pořízení, údržbu i případné opravy nese výhradně vlastník. Stejně tak by mělo být stanoveno, že pokud zasklení způsobí závady na domě, nese za ně odpovědnost příslušný vlastník. Tato pravidla je vhodné zanést i do stanov SVJ, aby byla vymahatelná.
Jak postupovat, pokud SVJ zasklívání zakazuje
Výbor SVJ může odmítnout žádost o zasklení, pokud by projekt znamenal zásah do nosných konstrukcí, ohrožení statiky, narušení vzhledu domu nebo technické problémy. Odmítnutí může být také oprávněné v památkově chráněných oblastech, kde je zasklení nepřípustné. Vlastník však nemůže zasklení provést svévolně. Pokud by zasklil balkon bez souhlasu SVJ a stavebního úřadu, může SVJ postupovat právní cestou a požadovat odstranění úpravy na náklady vlastníka. V krajním případě může zasáhnout stavební úřad i inspekce.
Výhody zasklení pro dům i jednotlivé byty
Zasklené balkony zvyšují komfort obyvatel, chrání před povětrnostními podmínkami, prodlužují životnost konstrukce lodžie a umožňují celoroční využívání prostoru. Přinášejí také úspory energie, protože zasklený prostor funguje jako mezera tlumící únik tepla. Z hlediska akustiky dokáže zasklení výrazně omezit hluk z ulice, což ocení zejména obyvatelé rušných lokalit. Pro dům jako celek může jednotné zasklení zvýšit estetickou hodnotu fasády, pokud je řešení navrženo kvalitně a sjednoceně.
