Zabydlujete se v novém bytě, seznamujete se se sousedy a poprvé se procházíte po neznámých chodbách. Narazíte najednou na zamčené dveře, které k žádnému bytu nepatří. A přirozeně se ptáte, co je za dveřmi? Proč jsou zamčené? Má tam někdo něco soukromého? Zmocňuje se vás zvědavost. Je na čase zjistit, jaké prostory jsou ve vašem domě společné a na co všechno jsou určené. Koho se ale máte jít zeptat? Napovědět by vám mohli sousedé nebo stanovy společenství vlastníků jednotek.
Co jsou společné části domu?
Ve zkratce jde o všechny prostory, které nejsou soukromé a určené pouze pro jednu bytovou jednotku. Jenže to nemusí být tak úplně pravda. Mohou být také místnosti, které jsou určené pouze pro pár jednotek z domu. Stejně tak jiné jednotky, mohou mít zase společnou jinou místnost.
Podle slov zákona NOZ § 1160 jsou společné části domu vždy: „pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.“ Přesto lze ze společných prostor vymezit část, kterou bude užívat pouze jeden vlastník jednotky. Na výlučném užívání daného prostoru se však musí SVJ shodnout.
Konkrétní příklady společných částí domu
Mezi společné části domu patří vždy:
- komíny
- balkony
- lodžie
- terasy
- sklepní kóje
- prádelny
- kočárkárny
- sklady
- chodby
- jakýkoliv prostor, který není vymezen jako byt
- centrální vytápění, včetně vedení v bytech
- parkovací místa, pokud nejsou součástí bytové jednotky
Co když chci společnou část domu používat výlučně pro sebe?
Tady je řešením především dohoda mezi členy SVJ. Například balkon nebo lodžie, která je součástí bytu, je vždy přenechána do výlučného užívání vlastníka bytu. Stejné je to i se sklepy nebo sklepními kójemi. Přesto, že je užívají vlastníci bytů výlučně jednotlivě, nejsou součástí bytu, ale společným prostorem.
Pokud si však třeba z kočárkárny budete chtít udělat dílnu, je třeba to na shromáždění SVJ odhlasovat, a také právně ošetřit. Jenou z možností je, že si tento prostor pronajmete od SVJ, nebo za něj budete do SVJ platit větším podílem poplatku na správu domu. Avšak pronajmout si část společných prostor může pouze třetí osoba. Taková, která není jedním z vlastníků SVJ. Z logiky věci si nemůže (i když podílový) vlastník pronajímat prostor sám sobě. Pokud jste vlastníkem jednotky v daném domě, budete nejspíš platit jen větší poplatky na správu domu. Přičemž je důležité stanovit, kdo se o daný prostor bude starat. Pravděpodobně půjdou opravy a údržba tohoto prostoru za nájemcem nebo výlučným uživatelem.
Když je společně užívaná místnost pod zámkem
Klíče od společných prostor by měli mít všichni vlastníci jednotek. Tedy například i od zadních dveří určených jako požární únikový východ nebo od vstupu na střechu. Může se však stát, že klíče bude mít pouze předseda společenství vlastníků jednotek, nebo někdo jiný ze SVJ. Tato situace by však měla být vždy odůvodněna a zanesena do stanov SVJ. K nakládání s těmito prostory, jsou pak oprávněny pouze osoby, které od nich mají podle stanov SVJ klíč.
Je nutné zapisovat podíly společně užívaných částí domu do katastru?
Ano je, protože v katastru nemovitostí se vždy dočtete, jak velký podíl má daný vlastník jednotky. Pokud se SVJ dohodne, že budou část společných prostor využívat pouze některé jednotky, změní se tím i poměr podílů, pak je třeba změnu do katastru nahlásit. Pokud dojde k reorganizaci tak, že se podíly jednotlivých jednotek nezmění, není třeba na katastr nic zapisovat.
